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房贷利率“换锚”有序进行,市场总体平稳过渡

2019-11-08 10:23:40 未知 我要评论 | 我要分享
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原标题:抵押贷款利率“锚改”有序推进,整体市场平稳过渡。

离10月8日抵押贷款利率完全“锚定”还有20天。自从中国人民银行宣布调整新发放的商业个人住房贷款利率以来,购房成本将会发生多大的变化,商业银行将会调整到何种程度,已经引起了市场的关注。对此,专家普遍预计,新报价方法的调整对抵押贷款利率影响不大。

相关消息人士透露,抵押贷款利率的“锚定变化”将主要保持稳定,同时强调新定价能够更灵敏地反映城市政策带来的市场变化,对商业银行定价、自律机制以及整个城市市场的反映和控制提出了更高的要求。

此外,关于现有贷款利率“锚改”问题,根据中国人民银行公告要求,现有贷款利率仍与原合同一致。根据上述消息来源,相关政策仍在研究中,并将尽快出台,以“保护贷款人和借款人的合法权益”为基本原则。

政策趋同主要是“稳定的”

8月25日,中国人民银行宣布,从2019年10月8日起,新发放的商业个人住房贷款利率将进行调整,以最近一个月相应时期的市场报价利率(lpr)为定价基准,点数将在合同期内固定。

据了解,公告发布后,已有13个省市出台了个人住房贷款利率基准转换定价,明确了新建住房贷款利率浮动下限。业内人士表示,报价方法的调整对实际抵押贷款利率影响不大,将建立在平稳过渡的基础上。

其中,北京市个人住房贷款新的定价基准是:第一套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr加55个基点,第二套商业个人住房贷款利率不低于同期lpr加105个基点。

根据这一标准和8月25日公布的5年4.85%的水平,北京第一套个人住房贷款的利率下限为5.4%,第二套的利率下限为5.9%,与北京主要中资银行发放的新个人住房贷款利率基本相同。

市场参与者认为,定价水平的确定主要考虑两个方面,一是实现与lpr的对接,二是充分考虑北京房地产和房地产金融的特点,努力保持连续性和稳定性。

此外,总体而言,抵押贷款已经告别了“贴现”。目前,几家大银行的第一次抵押贷款利率仍比以前的基准利率高10%,第二次抵押贷款利率为20%。“如果没有新的规定,那么按照原来的方法,更多的变化可能要到10月8日以后才能看到。”北京一家房地产中介告诉记者。

广州一家房地产中介告诉记者,该地区的银行已经设定了首笔抵押贷款的利率,预计为5.5%。与此同时,它联系的大多数客户认为,调整后的利率水平不会有太大变化。"小波动当然是不可避免的,但总的来说,它们相对稳定."房地产中介说。

各地要求继续坚持“逐市政策”

与此同时,英国《金融时报》记者获悉,个人住房贷款利率下限将根据房地产形势的变化和lpr的波动进一步调整。

根据规定,10月8日以后,新发放的个人住房贷款利率将以最近一个月相应时期的贷款利率为准。10月8日的最新lpr报价将于9月20日公布。

中原地产首席分析师张大伟认为,从目前情况来看,抵押贷款利率将主要保持稳定,这并不排除某些地区下调的可能性。然而,由于监管要求,下调空间很小。

然而,也有市场观点认为,抵押贷款利率在lpr改革后不太可能下降,或保持稳定或略有上升。荣360大数据研究所(Rong 360 Big Data Research Institute)认为,虽然存款准备金率最近有所下调,银行融资成本也有所下降,但下调标准和引入lpr新的报价机制最终都有望由银行进行,以降低贷款的实际利率。政策层面明确提到,房地产不被用作短期经济刺激。

除北京外,最先宣布调整计划的招商银行在深圳实施了第一套30个基点加lpr、第二套60个基点的利率。

荣360大数据研究所的监测数据显示,广州、深圳等地的一些银行对新的抵押贷款业务采用了低利率报价。已接受抵押贷款申请但未获批准的用户可以在以基准利率为定价基准的旧合同和以lpr为定价基准的新合同之间进行选择。

此外,记者了解到,上海地区目前没有变化。基准利率仍然是4.9%,可以享受10%或15%的折扣。一家股份制银行上海分行个人贷款负责人向英国《金融时报》记者透露,上海按揭贷款的“锚定交易所”规则尚未完全确定。目前,在沟通过程中,总的基调是确保“住房无投机”和“城市政策落实”。在此前提下,个人住房贷款利率基本稳定。目前,上海是中国抵押贷款利率较低的城市之一。张大伟认为,这与上海银行之间的激烈竞争有关。然而,新规则实施后,第一次抵押贷款的贴现率可能难以实现。

一家大型银行抵押贷款部门的负责人表示,目前的房地产监管强调基于城市的政策。在确定积分下限的基础上,各地区、各银行可以根据当地供需变化、经营策略差异和客户服务群体差异自行设定价格,这也将使房地产市场运行更加平稳有序。

上述相关人士表示,如果个别城市因lpr调整而改变抵押贷款利率,从而使当地房地产市场供需矛盾突出,他们将引导当地市场利率,利率下限也有可能相对频繁地调整,例如每一两个月调整一次,以维持当地房地产市场的基本稳定。

银行准备好了。

随着政策的出台,银行也做了相应的准备。

工行个人理财部副总经理任明希对英国《金融时报》表示,工行目前主要完成三项任务:一是发布意见,进一步加强贷款市场报价利率的应用,安排和部署分行;第二,在制度层面,主要涉及个人贷款管理办法中利率条款的修改,如增加lpr的定价方式,文件的发布可以在9月中下旬完成。第三,在系统方面,工行系统支持个人住房贷款选择lpr定价模式,目前正在进行系统测试。该系统的准备工作可在9月中旬至下旬完成。

中国建设银行住房金融和个人信贷部副总经理黄有刚表示,建行主要完成了六项任务,以确保新报价机制的顺利运行。首先,研究制定业务的实施细则,包括新发行的抵押贷款lpr的价值、利率调整方法和点数的确定规则。二是修改贷款合同,修改新颁布的商品房贷款合同的利率等相关条款。第三,体制改革。目前,业务系统中lpr定价参数调整和文本修改功能的开发和实现正在加快。该系统可以在9月20日左右完全开放和实施。四是全面推进部署。已通知分行研究实施该计划,并指示分行做好lpr利率转换准备。第五,组织员工培训;第六是做好客户实施工作。目前,我们已经研究和梳理了政策的宣传材料和客户的问答银行。

“在10月8日前签订的商业个人住房贷款合同中,可以选择基准利率作为定价基准。当然,如果银行准备好了,在与借款人达成共识后,也可以通过增加一些点数来选择和确定lpr定价方法。”上述相关人士强调。

来源:金融时报-中国金融新闻网

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